Lees hier het laatste nieuws!

Dat de woningmarkt er over pakweg 10 jaar heel anders uitziet, behoeft geen nader betoog.

Nu al is men bij woningcorporatie Elkien druk bezig voor te sorteren op toekomstige ontwikkelingen, zoals het realiseren van meer woningen voor kleinere huishoudens, die zo energiezuinig en zorggeschikt mogelijk zijn. En dat is nog maar één van de vele uitdagingen.

Elkien beheert in Friesland circa 20.000 woningen, zowel in de steden als op het platteland. Een groot gebied, waarbinnen zich allerlei veranderingen voordoen, waarop Elkien zo goed mogelijk wil inspelen. Directeur-bestuurder Harro Eppinga trad op 1 februari jl. aan en hij heeft zich al een goed beeld kunnen vormen van de Friese situatie. Hij roemt de samenwerking met de andere woningcorporaties in de provincie. “En dat is nodig ook, net zoals wij de samenwerking met andere partijen zoeken, om de vraagstukken die op ons afkomen zo goed mogelijk in te vullen.”

Voorzieningen

Portefeuillemanager Henk Heikema houdt zich vooral bezig met de ontwikkelingen op de woningmarkt en welke stappen er vervolgens gezet moeten worden om zo goed mogelijk te voldoen aan de vraag. “In ons woningbestand zitten bijvoorbeeld veel huizen uit de jaren zestig en zeventig die niet meer voldoen aan de kwaliteitseisen van deze tijd. Daarnaast zien we een terugloop van de doelgroep op het platteland. Mensen willen wonen in grotere kernen waar voorzieningen zijn, waardoor de leefbaarheid op het platteland onder druk staat.”

Op de lange termijn, zo verwachten Eppinga en Heikema, zal als gevolg van krimp in Friesland de vraag naar woningen teruglopen. “Echter, als we alle plannen bij elkaar optellen, gaat dit leiden tot een overaanbod van woningen, in zowel de koop- als de huursector. Het is daarom van belang om gezamenlijk deze ontwikkelingen te bespreken, met alle partijen die betrokken zijn bij de woningmarkt, om vervolgens de juiste keuzes te kunnen maken.” Zo zal de vraag naar woningen voor 1- of 2-persoonshuishoudens toenemen, terwijl er momenteel vooral voor gezinnen wordt gebouwd.

Vraagstukken

“Er is sowieso sprake van een mismatch”, gaat Eppinga verder. “Onze huurders zijn veelal mensen met een relatief laag inkomen. Als we onze grote woningen toekomstbestendig moeten maken, gaan de huren omhoog en wordt het voor veel mensen onbetaalbaar.” Kortom, de grootte van de woningen, de inkomenspositie, de zorg en de energietransitie, het zijn allemaal vraagstukken die op de woningmarkt in Friesland afkomen.”

“De voorzieningen bepalen in de toekomst waar mensen gaan wonen”, legt Heikema uit. “Wat we nu in de dorpen zien is dat veel mensen wegtrekken. Daarvoor in de plaats komen mensen die een minimale binding met het dorp hebben en dat is een bedreiging voor de leefbaarheid in deze dorpen. Dat voorkom je niet door het aanbod te vergroten. Dus ja, Elkien wil daarop sturen, maar dat is wel lastig.”

Korte termijn

Elkien verkoopt een deel van haar woningbestand. “Dat kan helpen om mensen in hun dorp te kunnen laten wonen, maar het probleem los je er niet mee op”, denkt Eppinga. Sterker nog, Heikema verwacht dat er in Friesland, al op korte termijn, een overaanbod aan bestaande koopwoningen gaat ontstaan. “Uit onderzoek blijkt dat via de groep 75-plussers de komende jaren enorm veel huizen in de prijsklasse rond 200.000 euro op de markt gaan komen. En dan praat je echt over duizenden koopwoningen extra. Bij Elkien denken we dat gemeenten zich daar te weinig van bewust zijn. Men kijkt teveel naar de korte termijn en te weinig naar bepaalde ontwikkelingen die gaande zijn of eraan zitten te komen. Dit kan leiden tot een verstoring van de koopmarkt. Op de totale schaal van Friesland, zeker ook met het aanbod wat er vrij gaat komen, ontstaat daardoor een enorm overaanbod.”

Energietransitie

Een ander vraagstuk waaraan Elkien haar bijdrage wil leveren is de energietransitie, maar vraagt de corporatie zich hardop af wat daarin verstandig is. Eppinga:“ We kunnen ons bestand van eengezinswoningen wel energiezuiniger maken, maar als daar straks geen mensen meer in willen wonen of te duur worden, dan hebben we een probleem. Er is een enorme verandering in de samenstelling van toekomstige bewoners gaande. En om die reden willen wij desinvesteringen voorkomen. Wij dagen onze partners dan ook uit om hun bijdrage aan deze energietransitie op een verantwoorde wijze qua kosten en investeringen te doen, waarbij Elkien heel goed moet nadenken welke woningen daarvoor in aanmerking komen.”

Kritisch kijken

“Je kunt niet alles voorspellen”, besluit Eppinga. “Aan de ene kant heb je vergezichten en aan de andere kant het hier en nu. We weten niet hoe de markt er over pakweg drie of vijf jaar uitziet, maar dat die gaat veranderen staat vast. En wij vinden dat daar nu onvoldoende rekening mee wordt gehouden. Daarom moeten we kritisch blijven kijken naar wat er gebeurt en daar zo goed mogelijk op inspelen. Er zijn op dit moment geen tekorten, maar als de bouwproductie van bijna louter eengezinswoningen doorgaat, dan gaan die problemen wel ontstaan. We hebben met elkaar, en dan bedoel ik echt iedereen die bij de huizenmarkt betrokken is, de taak om dat te voorkomen.”